关于进一步推动景德镇市房地产市场良性循环和平稳健康发展若干措施的实施意见

　　为深入贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于房地产市场调控系列决策部署，适应房地产市场供求关系发生变化的新形势，统筹做好存量消化和增量优化工作，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合实际，特制定以下若干措施：

　　一、有序去库存，积极消化存量住房

　　（一）实行住房消费、商贸联动。自2024年9月1日起至2025年12月31日，对购买中心城区范围内新建商品住宅，并在此期间办理了商品房买卖合同备案的新落户人员、新注册经营主体企业高管、各类单位全职引进的人才、城镇无房市民等人群，由受益财政安排资金，对购买人发放3万元限定时间内使用的家居、家电、家装等记名式消费券（政府、房地产开发企业各承担50%），实现住房消费与消费品更新、商贸等消费的良性联动。〔牵头单位：市商务局，责任单位：市委组织部、市财政局、市公安局、市人社局、市住建局、市自然资源规划局、市市场监督管理局、各区人民政府（管委会）〕

　　（二）对生育家庭实施差异化购房补助。自2024年9月1日至2025年12月31日，在中心城区购买新建商品住房（以合同网签备案时间为准，不含商业、店铺、公寓、办公楼等非住宅）的景德镇市常住居民二孩、三孩家庭（子女未满18周岁，截止2024年8月31日）按套给予购房补贴。其中二孩家庭给予新建商品住房购房款（已网签备案合同金额为准）总额1%购房补贴；三孩家庭给予新建商品住房购房款（已网签备案合同金额为准）总额2%购房补贴（具体孩次按同一对夫妻共同生育的子女数计算，以出生医学证明为准）。同一购房家庭只能按最高享受一次奖励，补贴资金由受益财政支出，补贴申报时间截止于2026年6月30日。〔牵头单位：市财政局，责任单位：市住建局、市卫健委、市公安局、各区人民政府（管委会）〕

　　（三）推动住房“以旧换新”。支持房企和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企包销、由第三方购买，房企可通过“房票”等形式提前支付旧房房款用于居民购买新房，市住建局、市自然资源规划局、市税务局按照实际交易情况为买卖双方办理房屋网签备案、不动产登记和纳税服务。〔牵头单位：市住建局，责任单位：市自然资源规划局、市税务局〕

　　（四）实施财税优化服务政策。1.政策期间购买中心城区新建普通商品住房或二手住房，且在2025年12月31日前缴清契税的， 购房人依据《商品房买卖合同》、完税凭证、进账单等提出补贴申请，由受益财政给予所缴契税50%的消费补贴。2.政策期间纳税人出售本地自有住房并在现住房出售后1年内，在本地重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。3.针对市场价格连续3个月环比下降且累计降幅超过10%的情形，及时下调存量房交易计税价格，打通房产置换链条。4.结合我市房地产市场实际情况，根据省税务局调整后的土地增值税预征率、核定征收率，及时落实执行有关征管要求。〔牵头单位：市税务局；责任单位：市财政局、市住建局、市自然资源规划局、各区人民政府（管委会）〕

　　（五）优化住房公积金使用政策。实行“既贷又提”公积金政策；职工家庭在当地无成套住房，在全国范围内第一次使用公积金贷款或者公积金首次贷款已结清并再次申请公积金贷款的，执行首套房贷款政策。购买装配式住宅、星级绿色住宅等高品质住宅，或者二孩以上家庭购买自住住房，申请公积金贷款最高额度上调20%。进一步推进灵活就业人群参加住房公积金制度，扩大制度惠及范围。〔牵头单位：市公积金管理中心，责任单位：市住建局、市自然资源规划局、各区人民政府（管委会）〕

　　（六）优化个人住房贷款中住房套数认定标准。对已结清所有购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房的，商业性个人住房贷款继续执行首套房贷款政策。〔牵头单位：景德镇金融监管分局，责任单位：人行景德镇市分行、市住建局〕

　　（七）大力实施城中村和危旧房改造。对城中村改造拆除新建和已摸底确认的CD级危房，特别是存在严重安全隐患的预制板房屋尽快开展征收拆迁工作，大力推行“房票”安置方式。〔牵头单位：市住建局，责任单位：市财政局、市自然资源规划局、各区人民政府（管委会）〕

　　（八）适量收购库存商品房。优先利用收购已建成存量商品房作为保障房的政策，完成年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租赁住房和公共租赁住房）建设任务。各级机关、医院、中高等院校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。〔牵头单位：市住建局，责任单位：市各级单位、各区人民政府（管委会）〕

　　（九）优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下，对购买新建商品住房的，允许购房人凭经网签备案的新建商品房买卖合同和适龄儿童、少年户口向新购商品住房所在的义务教育阶段学校申请入学，具体由市教育部门根据学位情况统筹安排。〔牵头单位：市教体局，责任单位：市住建局、市公安局、各区人民政府（管委会）〕

　　二、稳步调结构，科学优化增量住房

　　（十）科学规划增量优质住房用地。结合我市实际和新增优质住房需求，在详细规划编制中，将近郊区，中心城区临江、临湖、近山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区。允许尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间总体规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目的中低开发强度、高品质开发建设需求。参照《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》，落实绿色、低碳、智能、安全的好房子理念，优化居住区设计，提高建筑品质，加大立体生态住宅、低密度住宅供给。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市住建局、各区人民政府（管委会）〕

　　（十一）允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。自该文件印发之日至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市财政局、各区人民政府（管委会）〕

　　（十二）优化容积率计算规则和阳台进深、建筑层高约束条件。通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费开发使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该户型面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率;超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

　　在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过户型面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数（建筑层高的1/3倍）计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。

　　若项目经市住建局会同相关部门认定为商品住宅品质提升项目，相关要求按《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》执行。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市住建局、各区人民政府（管委会）

　　（十三）允许调整住房套型结构和停车设施配建标准。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。在满足小区居民当下以及将来停车需求前提下，结合实际停车位供需情况调整确定住宅项目停车设施配建标准，避免出现车位供需失衡。未明确标准的，按省有关规定执行。推动地下非人防车位（库）办证。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市住建局、各区人民政府（管委会）〕

　　（十四）优化新增房地产用地供应节奏。市自然资源规划局要根据市场需求及时优化住宅用地和商业服务业用地的规模、布局和结构，完善对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理控制新增房地产用地供应。合理控制新增房地产用地，当商品住宅去化周期超过36个月，原则上暂停新增商品住宅用地新增建设用地报批、出让；当商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。对商业办公类商品房去化周期连续三个月超过36个月的，除省、市重点招商项目外，原则上暂停新的商业服务业用地新增建设用地报批、出让。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市财政局、各区人民政府（管委会）〕

　　三、全力稳主体，稳妥化解风险问题

　　（十五）稳妥处置“工抵房”“法拍房”。加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与周边小区平均价格相匹配。各级法院依法稳妥开展“法拍房”工作，市住建局要加强对商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保商品房价格总体平稳。〔牵头单位：市中级人民法院，责任单位：市住建局、各区人民政府（管委会）〕

　　（十六）加快推进保交房工作。建立已售难交付项目信息台账，制定城市商品房项目保交房攻坚战实施方案，组建城市保交房工作专班，按照市场化、法治化原则，实行“一项目一策”分类处置，攻坚化解已售逾期难交付商品房项目的交付风险，保障购房群众合法权益。〔牵头单位：市住建局、市中级人民法院，责任单位：市自然资源规划局、市国动办、景德镇金融监管分局、人行景德镇市分行、各区人民政府（管委会）〕

　　（十七）积极推进更多保交房项目进入“白名单”。建立市住建局、景德镇金融监管分局、市金融服务中心、人行景德镇市分行、各银行机构等部门参加的定期会商机制，搭建政银企对接平台，帮助问题项目修复，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，对符合要求的项目“应贷尽贷”，满足房地产企业合理融资需求。建立银行支持“白名单”项目正向激励机制，对于能同舟共济且支持力度大的主办银行，市保交房专班应采取措施予以正向激励。〔牵头单位：市住建局、景德镇金融监管分局，责任单位：市金融服务中心、人行景德镇市分行、各区人民政府（管委会）〕

　　（十八）合理降低房地产企业开发成本。结合我市实际，取消商业按揭贷款和住房公积金贷款保证金。已缴纳保证金的应及时退付至项目预售资金监管账户，支持我市保交房项目建设。市自然资源规划局要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。对纳入处置闲置存量土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经市人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。允许土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市税务局、市财政局、景德镇金融监管分局、人行景德镇市分行、市住建局、各区人民政府（管委会）〕

　　（十九）允许稳妥处置闲置存量土地。自文件印发之日至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由市政府建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后妥善处置。在不增加政府隐性债务的前提下，允许通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限；市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。收回、收购的存量土地，优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市财政局、各区人民政府（管委会）〕

　　（二十）支持房地产用地转让盘活利用。自文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经市人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。制定支持房地产项目分期开发建设的政策，细化有关分期办理《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实等措施。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市住建局、各区人民政府（管委会）〕

　　（二十一）加快解决存量商品住房登记历史遗留问题。落实属地城市政府主体责任，充分发挥各级工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封、房地产企业欠缴税费等导致办证难的各种情形，按照“群众无过错即办证”的原则，及时为群众办理登记办证手续。〔牵头单位：市自然资源规划局，责任单位：市中级人民法院、市住建局、市税务局、人行景德镇市分行、景德镇金融监管分局、各区人民政府（管委会）〕

　　本措施仅限中心城区范围内，包括珠山区、昌江区、高新区及昌南新区。乐平市、浮梁县可根据实际情况，参照执行或出台本地房地产政策支持措施。本措施自2024年9月1日起执行，期限至2025年12月31日止。如遇国家和上级政策调整，以上级政策为准。各相关牵头部门可会同责任单位出台相应的政策措施或者实施细则。

　　来源：景德镇发布