沈阳市规范住宅区物业服务管理办法政策解读

　　一、出台背景

　　随着经济社会的不断发展和物质生活水平的普遍提高，人民群众对美好生活的向往更加强烈，对更加舒适的居住条件、更加优美的生活环境的需求与日俱增。这些新变化，对物业管理提出了更高的要求。特别是2017年国家取消物业企业资质审核后，我市物业行业发展迅速，但同时，也伴随着一些物业企业的不规范行为以及行业管理上的漏洞和盲区。为切实解决我市物业企业服务质量参差不齐、居民诉求较高以及住宅区内各职能部门未形成工作合力等突出问题，按照市委市政府要求，我局依据有关法律、法规规定，借鉴其他城市先进经验，结合我市物业管理工作实际，制定了《沈阳市关于规范住宅区物业服务的管理办法》(以下简称《物业管理办法》)。

　　二、制定依据

　　1.《中华人民共和国民法典》

　　2.《辽宁省物业管理条例》

　　3.《沈阳市物业管理条例》

　　4.《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)

　　三、起草过程及拟解决的主要问题 

　　《物业管理办法》制定过程中，先后两轮征求了15个市直部门和13个区县(市)政府的意见，并同时在网站公开征求了社会意见，履行了专家论证、风险评估、公平性竞争、合法性审查和内部集体讨论程序。另外，根据市领导提出的修改意见，对内容反复推敲，不断完善，最终形成了《物业管理办法》。通过出台《物业管理办法》，进一步以市场化理念创新住宅区物业服务，坚持党建引领，建立和完善物业服务监管体系，构建组织有力、监管有序、责任明晰、服务规范、行业自律、优胜劣汰的具有沈阳特色的住宅区物业管理新格局。

　　四、主要内容

　　《物业管理办法》共7个章节28条。

　　第一章 总则。明确了制定《物业管理办法》的法律依据、适用范围、目标和原则，完善了房产主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会和物业行业协会的工作职责。

　　第二章 规范业主大会与业主委员会行为。明确了房产、街道办事处在业主大会、业主委员会工作中的职责，建立了业主委员会候选人联审机制、建立和完善了业主委员会公开公示、定期报告等制度。

　　第三章 规范物业企业服务行为。明确了物业企业应当按照有关法律法规、住宅区物业服务标准和服务公示等制度认真履行职责。

　　第四章 加强对物业企业的服务与监管。规范了住宅区物业管理的方式以及选(续)聘、解聘物业企业方式，强化了街道办事处(乡镇人民政府)在住宅区选(续)聘物业企业过程中的职责，建立了《物业服务合同》双备案制度，强化了街道办事处和区房产主管部门在物业管理交接工作中的职责，完善了物业信用监管体系，建立了物业服务质量考评制度，强化对考评体系的结果运用，建立物业企业约谈-曝光-处罚-退出的处置机制。

　　第五章 落实部门职责。明确了各部门在住宅区内管理服务的工作职责。

　　第六章 强化党组织对物业服务管理的政治引领。发挥街道基层党组织引领作用，强化物业网格员实名制，推动物业企业有效融入基层社会治理;扩大党在物业企业的组织覆盖和工作覆盖，选树物业企业典型，以点带面提升服务水平;落实协调共治机制，建立市级、区级、街道、小区四级物业管理协调共治机制，聚焦解决群众急难愁盼问题，通过共商、共议、共谋，促进物业管理矛盾纠纷就地化解，实现诉求解决不出小区。

　　第七章 附则。明确了发文时间和解释权。

　　文件解读单位：沈阳市房产局

　　文件解读人：赵玥

　　解读人办公电话：024-22973612