撰文丨董鑫 余晖
5月17日，“全国切实做好保交房工作视频会议”在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。
何立峰强调，要深入贯彻落实中央政治局会议部署。
“继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。”
在上述会议召开当天，官方还推出多项重磅房地产政策。
从“保交楼”到“保交房”
两年前，2022年7月28日，中共中央政治局召开会议提到“保交楼、稳民生”，这是中央层面首次提出“保交楼”。
在多方施策之下，2023年保交楼成效明显。
住建部数据显示，截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。
2023年，房地产开发企业房屋竣工面积99831万平方米，同比增长17.0%，其中住宅竣工面积72433万平方米，同比增长17.2%。
财经媒体报道指出，多家房企在2023年的交付规模创下新纪录，但2024年仍面临天量的交付任务。
今年4月30日召开的中共中央政治局会议提到，要持续防范化解重点领域风险。
“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”。
这是中央层面首次提出“保交房”。
外界解读称，从“保交楼”到“保交房”虽然只有一字之差，但这表明我国更加重视保障购房人的合法权益。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰称，“当保交楼在项目层面已经达到较高交付率之后，下一阶段工作要更加重视房屋层面的全过程全功能交付实现。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，“保交房不仅意味着要按照项目设计要求让房子达到可居住的状态，还要建设配套设施，甚至为办理产权证创造条件等。”
新表述、新措辞
在中央政治局会议结束半个多月后，5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，出席会议的是何立峰。
多说几句。
在这次会议召开前，4月13日至14日，何立峰曾到河南郑州调研房地产工作并主持召开座谈会。当时，他提到，全力保障在建房地产项目按时保质交付，促进房地产市场平稳健康发展。
何立峰部署保交房工作
在全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰强调，要“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”。
这样的提法，是第一次出现。
何立峰还提到了两个重点工作，一个是保交房，另一个是消化存量商品房。
在保交房方面，本次会议提出了更为明确的要求——
要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。
在消化存量商品房方面，会议对相关地方政府提出了要求：
相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。
商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
上述表述引起外界关注。
有财经媒体分析称，此前，房地产风险化解着重于项目层面，比如城市房地产融资协调机制，从项目层面融资助力保交楼。
而本次提出的政府“可收购闲置存量住宅用地、以帮助房企解困”，被业内视为政策正转向保项目同样“保主体”，叠加政府收购存量房，房地产风险化解正进入新阶段。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员郭翔宇在接受媒体采访时指出，上述会议首次正式提出地方政府收回、收购已出让闲置土地的政策，代表了中央对于“救项目也救主体”这一市场呼吁的回应。
同时，会议提出政府以合理价格收购部分商品房用作保障性住房的，其中收购主体是政府，收购用途是保障住房，这也是在“三大工程”范畴内的补充。
重磅举措
5月17日，继上午召开全国切实做好保交房工作视频会议后，午间，央行、金融监管总局连发三个“大红包”，包括降首付、取消利率下限、降低公积金贷款利率。
图为中国人民银行发布的下调个人住房公积金贷款利率的通知截图
5月17日下午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监管总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。
住建部副部长董建国透露，近期，住房城乡建设部、自然资源部、人民银行、金融监管总局将出台相关配套政策文件。
如何保交房？
政知见（微信：bqzhengzhiju）在吹风会现场注意到，“购房人合法权益”被多次提及。
董建国表示，当前，房地产市场供求关系发生了重大变化，房地产市场正处于调整过程当中，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。如果已售出的住房项目烂尾，将严重损害购房人合法权益，影响房地产市场平稳健康发展。
“做好保交房工作，要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点，坚持市场化、法治化原则。”董建国指出，要打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险，推动项目按时保质交付。让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对穷尽手段仍然无法交房的，该走司法途径的要走司法途径，在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。
个人住房贷款最低首付款比例政策调整，图为住房贷款示意图
他介绍，住建部将会同金融监管总局等部门出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案。
方案主要包括四项措施。
摸清底数。城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目，进行一次大起底，锁定难交付的项目，准确掌握存在的问题，建立项目台账。
分类处置。城市政府要按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案。市场化就是把符合条件的项目，或者可以采取市场化措施完善条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，推进项目建设交付。法治化就是推动资不抵债的项目进入司法处置程序，该破产的破产，该重组的重组。处置中要把维护购房人合法权益摆到首要位置。在这个过程中，要坚决依法查处各类违法违规行为，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。
司法支持。对需要进行司法处置的项目，地方人民法院将及时受理相关案件，提高司法处置效率；对攻坚战项目审慎采取财产保全措施，支持项目建设交付。
建立长效机制。一方面，有力有序推进现房销售，通过“白名单”融资政策，支持商品住房项目达到现房销售条件；另一方面，对继续实行预售的，严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。
资料｜ 新华社 人民网 第一财经 北京日报 中国银行保险报
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