房地产行业进入深度调整期 图为资料图
随着房地产行业进入深度调整期，雅居乐也不得不面对经营和债务带来的压力。
记者丨王寅浩
被业界称为“华南五虎”的雅居乐也爆雷了。5月14日，雅居乐发布公告称，鉴于公司面临的流动性压力，于公告日公司尚未支付2020年票据的有关利息，该票据利息支付的宽限期于2024年5月13日到期，并预计将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务。
受此消息影响，雅居乐股价开盘大跌。截至5月14日收盘，雅居乐报0.61港元/股，下跌12.86%，总市值约30.78亿港元。
未能支付2020年票据利息
对于该事件所导致的影响，雅居乐方面表示，未能支付相关利息或会导致公司的债权人要求加速偿还债务。截至公告日期，公司尚未接获相关债权人就2020年票据发出任何加速还款通知。“公司将与债权人保持积极沟通，并将积极探讨最佳的解决方案以实现长期持续发展，以维护各持份者的利益。”
雅居乐相关公告
与大多数出险房企一样，雅居乐也在考虑债务展期方案。公告称，雅居乐正在考虑所有可能的行动，包括但不限于针对其境外债务制定全面债务管理解决方案，并将聘请外部财务顾问及法律顾问，以协助评估其资本结构及流动性状况（作为本次行动的部分），寻求可行的境外债务整体性解决方案。雅居乐将适时积极与境外债权人就潜在解决方案进行沟通。
为最大限度减少对业务营运的影响并履行偿债义务，雅居乐表示将继续采取措施加快物业预售，加速收取销售所得款项，以最大努力改善资产负债状况。
雅居乐披露的最新销售数据显示，截至今年4月30日四个月的预售总值为65.5亿元，较2023年及2022年同比分别下降68%及73.9%。
目前雅居乐存续的美元债共有9只，合计金额高达36.47亿美元。2024年3月25日，穆迪将雅居乐集团的企业家族评级从“Caa1”下调至“Caa2”，同时将其2025年到期的高级无抵押票据评级从“Caa2”下调至“Caa3”，高级无抵押永续票据评级从“Caa2”下调至“Ca”。这一评级下调反映了雅居乐在未来6—12个月内面临重大债务到期风险，以及因销售持续低迷和融资渠道受限，雅居乐未来流动性或存不足。
两年亏损近300亿
在房地产行业内，雅居乐曾与碧桂园、恒大、富力以及合生创展并称“华南五虎”。2018年，雅居乐销售额首次突破千亿大关，成功跻身千亿房企之列。
但随着房地产行业进入深度调整期，雅居乐也不得不面对经营和债务带来的压力。
2020年雅居乐经营业绩达到峰值，此后开始掉头向下。2021年，雅居乐的营业收入和归母利润分别同比下降9%、27.11%。
雅居乐两年亏损近300亿 图为示意图
2022年，雅居乐实现营业收入540.34亿元，同比减少26.01%；毛利10.01亿元，毛利率由2021年的26%大幅降至1.9%，归属股东净亏损高达149.81亿元，这也是雅居乐上市以来的首次亏损。
2023年，雅居乐业绩跌势未止。年报显示，2023年雅居乐实现营业收入433.1亿元，同比下降19.85%；经营亏损为95.5亿元，较2022年同期扩大46.7%；毛亏5.24亿元，净亏损约127.77亿元，较2022年同期有小幅收窄。
截至2023年末，雅居乐的总借贷相较于2022年减少59.33亿元，但相应的现金及银行总额也缩减至125.53亿元。短期债务258.7亿元，较2022年底增加7.7%，现金短债比下降至0.5，同时剔除受限制现金后的现金短债比仅为0.3。
易居研究院研究总监严跃进表示，对于债务违约的房企而言，建立与债权人之间的信任显得尤为关键，短期内可以争取更多的时间去应对债务，但恢复足够的流动性才是核心。一般而言，考虑债务展期方案也只适用于那些项目变现能力强、资产价值高且流动性释放预期良好的企业。
延伸阅读
恒大5640亿造假额全球最大12年前做空机构已预测结局
摘要：十二年前的今天，有家机构名叫“香橼”，说恒大要爆雷。还发布了一个57页的报告说得头头是道：“恒大结局已经注定，不能确定的只是时间而已。”结果非常惨。先是各个顶尖投行说他们“缺乏常识”，一个靠研究挣钱的机构被大佬说没常识，基本就没法混了。然后恒大跟他们打了四年官司，他们花了好几百万应诉，最后输了。被香港法院裁定“散布虚假信息”，被罚五年内不得进入香港市场，罚款160万，结局悲惨。 跟他们同期，我们看到普华永道连续14年给恒大出具了无保留意见的审计报告。但现在，我们的监管已经查出恒大两年财务造假5600多亿，直接打了普华永道的脸，但人家拿走了几个亿的审计费，到目前为止啥事没有还一言不发。
财联社3月19日讯（记者 成孟琦）恒大地产在2019至2020年两年财务造假达5640亿元，虚增利润920亿元——巨额数据使恒大地产作假案成为全球最大的财务造假案，还使做空机构香橼2012年对恒大的做空报告的指控再一次被市场回想起。
恒大集团两年财务造假达5640亿元 资料图
恒大5640亿造假额成全球最大
财务造假方面，恒大地产披露的2019年、2020年年度报告中通过提前确认收入方式财务造假，导致2019年恒大地产虚增收入2139.89亿元，占当期营业收入的50.14%，对应虚增成本1732.67亿元，虚增利润407.22亿元，占当期利润总额的63.31%；2020年恒大地产虚增收入3501.57亿元，占当期营业收入的78.54%，对应虚增成本2988.68亿元，虚增利润512.89亿元，占当期利润总额的86.88%。
其实，早在2012年6月，做空机构香橼在一份长达57页的报告中，历数恒大地产4宗罪和7危机，提到恒大通过6种方式夸大资产，并降低负债。在对恒大财报进行调整后，香橼认为恒大当时拥有高达710亿元人民币的资金需要在账目进行减值，股权价值应该为负360亿元。
从香橼做空报告和证监会公布数字来看，时过十二年，恒大财务造假的数额也不断增加。或许以后人们讨论起上市公司财务造假，恒大与许家印都会被反复忆起。曾为恒大财报出具过符合国际标准审计报告的审计机构，或许也会被一同拷问。业内人士表示，在轰动一时的2001年美国安然公司600亿美元财务造假案中，审计机构安达信咨询公司就因财务造假被追究了刑事和民事责任，成为了美国证券市场历史上的标志性事件。
做空机构香橼在57页报告中历数恒大地产4宗罪和7危机，图为香橼logo
2012年的做空报告出自香橼创始人安德鲁莱福特之手，为了证明恒大存在会计欺诈，香橼在报告中引用了中国财政部曾经要求恒大重新上报合并报表一事。具体看来，2011年10月11日，中国财政部在审计恒大2009年年报时发现，恒大未将旗下57家子公司并表，提供了不准确的资产信息，高估了成本和递延所得税。财政部要求恒大重新上报准确的合并报表，否则将被罚款。
香橼认为财政部当年已经发现了恒大财政造假的倾向，但恒大的独立会计师普华永道还是对恒大地产的财报出具了无保留意见的审计报告，可以说是业界最具权威性的审计报告，但此后恒大仍出现了长达数年的巨额财务造假。
香橼曾因做空报告被香港证监会处罚
做空报告对于刚刚参加完两会后“春风得意”的许家印与恒大无疑影响巨大。香橼报告提到，恒大经营中存在“四宗罪”，包括：
1：恒大管理层至少使用了6种会计手段来掩盖资不抵债的事实。在减计约710亿元虚增资产后，恒真实账面净资产应该是-360亿元人民币。
2：报告认为，恒大地产以明显低于市场的价格获得原材料土地是向当地官员行贿的结果，根据中国的法律会被指控为非法获取土地，恒大地产会被处以巨额罚金并收回土地。
3：恒大造出一个复杂的庞氏风格的融资计划，存在一系列潜在的财务与经营风险，包括过度负债、现金流不足、高风险的信托融资。
4：恒大管理层胡乱挥霍资产，包括向足球等领域投资超过25亿美元以满足许家印的个人爱好。
报告面世当日，恒大股价跌幅最大近20%。这份报道和当日股价大跌使恒大决定当日下午1点30分召开紧急电话会议，恒大董事局主席许家印出面回答了投资者的问题。此后几日，恒大股价缓慢回升。
恒大董事局主席许家印曾召开紧急电话会议 资料图
为了反击做空报告，花旗银行、德意志银行、摩根大通在内的九大投行陆续表态，指香橼的指控缺乏足够证据支持，甚至缺乏常识与必要的调查。2012年7月初，恒大地产执行董事兼副总裁赖立新携律师就香橼的恶意攻击前往香港警务处。
2014年12月，香港证监会发起针对莱福特和香橼的诉讼，指控莱福特就在港上市企业发布虚假信息误导投资者，并在报告发布之前卖空410万股恒大地产股票，获利160万港元。这是香港证券监管机构首次启动针对做空者的法律行动，最终，香橼创始人2016年被裁定散布虚假信息做空恒大地产，除了禁入香港市场，还要承担巨额罚款。
2023年监管财务造假“零容忍”，罚款上亿元
财务造假方面，证监会告知书显示，许家印决策并组织实施财务造假，手段特别恶劣，情节特别严重，根据《证券法》第二百二十一条和2015年《证券市场禁入规定》（证监会令第115号）第三条第一项、第五条第三款的规定，证监会拟决定对许家印、夏海钧采取终身证券市场禁入措施。
分析人士认为，监管层对恒大系、许家印及夏海钧的处罚措施正逐步浮出水面，后续不排除还会公布其它处罚措施。
值得注意的是，严打财务造假在今年的中央金融工作会议中被明确强调，提到要实现监管全覆盖，强化机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管。此外，证监会主席吴清近日也再次明确，要依法从严监管市场，对问题机构、问题企业强化早期纠正，对各类风险及早处置，对各种违法违规行为露头就打，对重点领域的重大违法行为重点严打，特别是对一些触碰底线的，比如造假欺诈、操纵市场、内幕交易等违法行为，都要严厉打击。
数据显示，“零容忍”态势下，2023年被监管部门立案调查的公司创新高。据记者不完全统计，2023年157家A股上市公司被证监会立案调查，其中财务造假罚单金额甚至上亿元，而去年同期立案调查数量不足百家。
